부동산 경매는 전문적으로 하시는 분들만의 영역이 아니라, 전월세 임차인으로 살고 계시는 분들이라면 반드시 알고 가셔야 되는 내용들이 많아요. 오늘은 그 시작으로 부동산 경매가 무엇인지부터 시작해서 강제경매와 임의경매에 대해서 배워보도록 하겠습니다.
부동산 경매란?
부동산 경매라고 하면 뭔가 어렵게 느껴지시겠지만, 경매만 놓고 보면 많이들 접해보셨을 거예요. 예를 들어 수산시장에서 수산물을 놓고 여러 사람이 가격을 부르다, 가장 높은 값을 제시하는 사람이 가져가는 방식을 한 번쯤은 보신 적이 있으실 텐데요. 이처럼 경매는 어떤 물건을 사려는 사람들 중 가장 값을 높게 부르는 사람에게 그 물건을 파는 일을 의미해요.
부동산 경매는 이러한 경매의 대상이 되는 것이 부동산일뿐이에요. 다만 예로 든 수산시장 경매와는 달리 부동산 경매는 보통 돈을 빌린 사람이 돈을 갚지 못했을 때, 빌려준 사람이 그 돈을 회수하기 위해 빌린 사람이 갖고 있는 부동산을 경매로 내놓는 과정이 추가가 된다고 보시면 돼요.
그리고 이러한 부동산 경매는 강제경매와 임의경매로 나뉘게 되는데, 각각 진행 과정이 다르므로 구분해서 이해하셔야 돼요.
강제경매란?
강제경매는 채권자의 집행권원으로 실행되는 경매를 의미하는데, 조금 복잡하죠? 쉽게 풀어서 설명드려볼게요.
위에서 돈을 빌려준 사람(채권자)이 돈을 회수하지 못했을 때, 돈을 빌린 사람(채무자)의 재산, 그중에서 부동산에 대해서 경매로 내놓는 것을 부동산 경매라고 말씀드렸는데요. 이때 채권자가 채무자가 돈을 갚지 않는다고 해서 채무자가 가진 부동산에 대해서 무조건적으로 바로 경매를 신청할 수 있는 것은 아니에요. 채권자가 법원으로부터 돈을 받을 수 있는 권리, 즉 집행권원을 받아야만 경매를 신청할 수 있는 것인데요.
이처럼 경매의 이유가 되는 채권과 이를 집행할 수 있는 집행권원이 있어야만 진행되는 경매가 강제경매예요. 강제경매는 집행권원이 없으면 진행될 수 없기 때문에, 채권자는 채무자가 재산을 다른 곳으로 빼돌리는 등의 행위를 막기 위해 필요하다면 가압류 신청을 해야 돼요. 경매를 신청하기 전까지 채무자의 재산 행사를 막아놔야, 이후 소송에서의 확정판결, 지급명령 같은 집행권원이 나왔을 때 해당 부동산을 경매로 넘길 수 있기 때문이죠.
* 가압류는 돈을 청구할 수 있는 증거자료와 10% 공탁금을 걸면 신청 가능
* 부동산 가압류는 보통 보증보험증권으로 대체할 수도 있으나, 통장 가압류의 경우에는 무조건 현금으로 걸어야 가능
임의경매란?
한편 임의경매란 담보권 실행에 의한 경매를 의미하는데, 이것도 쉽게 풀어서 설명드려볼게요.
보통 우리가 집을 살 때 모두 자신의 돈으로 사면 좋겠지만, 돈이 부족하면 은행에서 대출받은 돈을 합해서 집을 사게 되는데요. 이때 은행이 우리를 그냥 믿고 돈을 빌려줄 수는 없으니, 나중에 돈을 갚지 못할 상황을 대비해서 해당 부동산을 담보로 근저당을 설정하고 돈을 빌려주게 돼요. 향후 돈을 갚지 못하는 상황이 생기게 되면 은행은 해당 부동산에 대해 가지고 있는 근저당권이라는 담보권을 실행하여 경매를 신청하는데, 이것이 바로 임의경매예요.
강제경매의 경우 집행권원이 있어야만 신청할 수 있는데 반해, 근저당권 / 저당권 / 질권 / 전세권 / 유치권 / 담보 가등기 등의 담보권을 가지고 있는 채권자는 담보권을 증명할 수 있는 서류만 있다면 바로 경매를 넣을 수 있다는 점이 차이가 있어요.
임차인이라면 경매에 어떻게 대응해야 되는가?
집주인이 나의 보증금을 돌려주지 않거나, 전세나 월세로 잘 살고 있던 집이 갑자기 경매로 넘어가게 됐다는 소식을 들으면 굉장히 당황하실 수밖에 없는데요. 그렇기 때문에라도 임차인으로 거주하고 계시는 분들이라면 부동산 경매에 대해 반드시 알고 넘어가셔야 돼요.
우선 첫 번째 케이스로 집주인이 나의 보증금을 계속해서 돌려주지 않고 미루거나, 아예 잠수를 타게 된다면 여러분이 직접 경매를 넘겨서 보증금을 회수하셔야 될 수도 있는데요. 만약 전세권 등기를 하셨다면 임의경매를 진행할 수 있지만, 전입신고, 확정일자를 갖춰 우선변제권을 갖고 있는 임차인이라면 담보권자와 같이 임의경매를 신청할 수는 없어요.
따라서 집행권원을 받아 강제경매를 신청해야 되는데, 다만 소송까지 가지 않고 지급명령이라는 간단한 독촉절차(2주 이내에 집주인의 이의가 없으면 확정됨)를 통해 판결에 갈음하여 진행할 수 있어요. 또는 임차권 등기명령 제도를 이용해서 법원의 판단으로 임차권 등기명령을 받아서 등기하고, 그것을 집행권원으로 강제경매를 신청할 수도 있어요.
반면 여러분이 직접 경매에 넘기지 않더라도 이미 해당 집에 근저당권과 같은 담보권이 설정되어 있었다면, 해당 담보권을 가지고 있는 채권자가 임의경매를 신청하게 되는데요. 이때 여러분은 반드시 법원으로부터 송달되는 우편을 반드시 잘 확인하셔야 돼요. 집이 경매에 넘어갔다는 사실을 인지하실 수 있고, 또한 배당 요구 종기 전까지 배당 요구를 하셔야 되기 때문이에요.
선순위로 대항력과 우선변제권을 가지고 계시다면 배당 요구를 하지 않더라도 낙찰자에게 인수되기 때문에 보증금을 회수할 수 있는 있지만, 배당 요구를 하지 않는다면 경매에서 낙찰된 대금에 대해서 배당을 받지 못하게 돼요. 따라서 빠르게 보증금을 회수하기 위해서는 배당 요구 종기 전까지 배당 요구를 반드시 하시는 게 좋아요.
마무리 정리
오늘은 간단하게 부동산 경매란 무엇인지부터 강제경매, 임의경매, 임차인이라면 어떻게 경매에 대응해야 되는지까지 간단하게 살펴봤습니다. 전월세 임차인으로 거주하고 계신 분들이라면 부동산 경매를 남의 일이라고 생각하지 말고, 위에서 알려드린 기본적인 내용에 대해서는 반드시 숙지하셔서 혹시 모를 상황에 대비하고 계시면 좋겠습니다.